KİRA TESPİT DAVALARI
Kira akdi, kiracı ile kiraya veren arasında yapılır ve kira bedeli de karşılıklı kararlaştırılır. Ancak zaman içerisinde kira beledinin artışından doğan ihtilaflarda kira bedelinin tespiti davası açılır. Kira bedelinin tespiti davası yer itibarıyla taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu tür davalarda keşif yapılması muhtemel olduğundan, genel yetki kurallarının tatbiki de mümkün olmakla birlikte taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davanın açılması usul ekonomisi açısından daha elverişli olacaktır.
Önemle belirtmek gerekir ki kira bedelinin tespit edilebilmesi için kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir. Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır. Bu süre, Türk Borçlar Kanunu gereğince yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önceden açılması yahut kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira döneminde açılması halinde mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren de geçerli olabilecektir.
Kira bedelinin tespitinde; kira sözleşmesi 5 yılın altında ise ve taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa;
Türk Borçlar Kanunu madde 344/1 de bu düzenleme tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Yasal sınırlar içerisinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmalarda bu kurala binaen kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmayacaktır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla mahkeme hakimi tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği hallerde ise; Sözleşmede beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, Borçlar Kanununun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Aşırı İfa güçlüğü hallerinin mevcut olduğu hallerde ise kira bedelinin tespiti beş yıl dolmadan da talep edilebilecektir.
Tüm bunlarla birlikte kira tespit davalarında yapılan keşif neticesinde hazırlanan bilirkişi raporları esas alınmaktadır. alınacak bilirkişi raporlarında taşınmazın semt içerisindeki konumu, binanın özellikleri göz önüne alınarak emsal bedel biçilmesi ve kira bedeline etki eden objektif tüm kriterler ele alınması gerekmektedir. Kira bedeline etki eden değişikliklerin ve özel nedenlerin ne olduğu kira bedelini etkileme oranları yargılama safhalarında ele alınmalı, çevredeki özel gelişmeler tek tek açıklanmalı, somut, özel nedenler ortaya konulmalıdır. Bu konuda emsal içtihatlar da göz önünde bulundurulmalıdır.
***Kira tespiti davasını kiralayan gibi kiracının da açabileceği hususu Yargıtayın yerleşmiş içtihatları ile sabittir (3. HD. 2012/19882 E. 2012/24248 K.).
*** Kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir. Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır. Bu yeter süre, kiracının tahliye hakkını kullanabileceği 15 günden önce düşünme olanağı sağlayacak bir süre olmalıdır (YHGK. 1977/3-821 E. 1979/277 K.)
****18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul kira parasına hükmedilmelidir.( Yargıtay YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E: 2009/6734 K: 2009/7923 T: 05.05.2009)
***Kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşılırsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir (YİBK. 1979/1 E. 1979/3 K.).
***Kiranın tespitine ilişkin kararın görevi, öncelikle kapsadığı hükmün manevi bir nüfuz sağlamasıdır. Ancak onun bu nüfuzu sağlayabilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır. Çünkü burada söz konusu olan nüfuz, kesin hüküm nüfuzudur. Gerçekten belirli bir hukuki sonuç, tespit ilişkin kararın sağladığı kesin hüküm sayesinde oluşur (YİBK. 1979/1 E. 1979/3 K.).
